随着物权法10月1日实施，不少业主终于决定出手维权了，他们要打保护自己权益的官司。且慢，请先读读这几个案例，了解物权法的调整范围和对象及时效。
　　
　　
　　【案例一】小刘家2007年8月25日搬入一新建小区，开始的一个月小区车库只要付月租280元即可租用，但9月23日，开发商突然贴出公告，取消月租制，车位只能买断，每个售25万元。考虑到物权法10月1日以后即可施行，小刘于是与众业主约定：10月1日以后再统一提起诉讼，这样就可以适用物权法了。小刘的这种想法正确吗？
　　不正确。《中华人民共和国立法法》第84条规定：法律、行政法规、地方法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但是，为了保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。新的法律施行以后，对它生效之前发生的纠纷一般不能适用新法进行处理。
　　我国物权法自2007年10月1日起施行，在此日期之前发生的纠纷、争议，无论于何时起诉，都不能适用物权法的相关规定。

　　【案例二】甲村以环境优美、民风纯朴著称。县城的王先生为于2001年买了甲村的一间老宅。今年刮台风的时候，老宅因经不住狂风暴雨而倒塌，王先生因此打算建新房。这种做法可行吗？
　　不可行。虽然基于宅基地上所建房屋的私有财产的性质，房屋的买卖、流转不受限制，但我国法律禁止宅基地使用权的自由流转。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》第8条明确规定，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要适用土地的，必须依法申请使用国有土地。依此，作为县城居民的王先生即便买了甲村的房屋，也是不可能取得宅基地使用权的。
　　【案例三】A公司欠B公司货款500万元。为了清偿货款，双方约定，A公司将其厂房的产权过户给B公司，如果A公司没有在2010年10月1日前偿还欠款，B公司将永远取得房屋产权；反之，B公司应将厂房产权归还给A公司。这种约定合法有效吗？
　　从学理上讲，这种情形叫做让与担保。这种担保形式没有在我国物权法中得到体现，不受物权法保护。
　　不过，根据《合同法》第44条、52条、54条的规定，A、B公司的约定系双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定、损害他人利益，且实际得到履行，因此应认定该约定合法有效。倘若厂房价值超过所欠款项，有两种处理意见：一种认为，A公司一旦丧失其厂房的所有权，其损失额将远超其欠款额度，这违反了《民法通则》第4条的公平原则，因此B公司应返还厂房所有权。另一种意见认为，应按照让与担保的程序，进行清算。可以由B公司取得厂房所有权，多得价款返还给A公司；或者由B公司将厂房变卖，将价款用于清偿债务，多余部分返还给A公司。目前实务界仍以第一种处理意见为主。

　　【案例四】周女士本打算购买小区车库。但她在房管部门查看该小区规划时发现购房时已经分摊了车库。在这种情况下，车库归属还适用《物权法》现有规定吗？
　　不适用。《物权法》第74条第2款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但该规定只适用于车库所有权不明的情况，当业主已经明确为此类公摊面积支付了对价，就应当取得车库等公摊面积的所有权，共有该部分设施。此时如果开发商再次售卖公摊面积，即构成商业欺诈。应追究其法律责任。
　　此类案件之所以还不常见，是因为房管局一般不会公示小区规划，业主要了解哪些是公摊面积比较困难。一般来讲，可公摊面积包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、垃圾道、管道井、水泵房、变电房、消防通道、架空层、值班室等。但并不是所有小区的公摊面积都与此一致，还需要具体情况具体判断。
　　（赵蕾）